10 krokov, na ktoré by ste mali myslieť pri kúpe nehnuteľností

Parametre nehnuteľnosti, o ktorú máte záujem, už poznáte. Máte predstavu o lokalite, výmere a stave bytu alebo domu, či o iných kritériách, ktoré ovplyvňujú vaše rozhodovanie. Približne viete aj to, akú sumu môžete do svojho budúceho bývania investovať.

No aké sú ďalšie kroky, ktoré vedú ku kúpe bývania? Celý postup sme zhrnuli s maklérom realitnej kancelárie RE/MAX Elite Tomášom Neuschlom.
 

1. Navštívte banku

V prípade kúpy nehnuteľnosti si treba preveriť, v akej cenovej kategórii sa môžete pohybovať. Na základe vášho príjmu si síce viete sami približne určiť, koľko môžete do nehnuteľnosti investovať. Pravdou však je, že si potrebujete priamo v banke overiť, za akých podmienok a v akej výške vám je ochotná poskytnúť hypotekárny úver.

„Ideálne je požiadať banku o vyhotovenie hypotekárneho certifikátu. Ide o isté „predschválenie úveru“, v ktorom sa zhrnú všetky podmienky, za akých vám banka poskytne úver. Vo väčšine prípadov ich banka vystavuje bezplatne s určitou platnosťou,“ vysvetľuje Tomáš Neuschl.

Vďaka tomuto kroku sa môžete vyhnúť situácii, keď by vaše finančné možnosti nepokrývali cenu vyhliadnutej nehnuteľnosti. Samozrejme, v prípade hotovostných kupcov je tento krok bezpredmetný.
 

2. Kontaktujte makléra alebo predávajúceho

Tak ako pri predaji či prenájme nehnuteľnosti, tak aj pri jej kúpe sa často vynára otázka, či a za akých podmienok potrebujete pomoc makléra. Pokiaľ hovoríme o kúpe, máte tri možnosti – prvou je osloviť priamo majiteľa nehnuteľnosti a kupovať na vlastnú päsť.

Druhou je osloviť makléra zastupujúceho predajcu. Videli ste inzerát s popisom „exkluzívne na predaj“? Lepšie pre vás. V takom prípade má nehnuteľnosť vo svojom portfóliu len jeden maklér, a teda nemôže nastať situácia, ktorú opisuje Tomáš Neuschl: „Bohužiaľ, často sa stáva, že makléri zastupujú nehnuteľnosť nevýhradnou formou spolupráce. Predávajúci sa môže rozhodnúť ponúknuť nehnuteľnosť viacerým realitným kanceláriám a čaká, ktorá skôr zoženie kupca. Vtedy však mnohí makléri do svojho portfólia len skopírujú fotky danej nehnuteľnosti, pridajú k nim upravený text a navýšia predajnú cenu o výšku svojej provízie.“

Takýto postup v praxi znamená, že maklér po telefonáte záujemcu následne osloví majiteľa nehnuteľnosti bez toho, aby s ním kedykoľvek predtým komunikoval. Následne absolvuje obhliadku predmetnej nehnuteľnosti po prvý raz až spolu so záujemcom.

Ak teda natrafíte na makléra s bohatou ponukou nehnuteľností, mali by ste si rozmyslieť, či ho chcete osloviť. Neuschl vysvetľuje: „Portfólio makléra s desiatkou nehnuteľností môže pôsobiť profesionálne. No len naoko. Maklér, ktorý pracuje exkluzívnou formou, zvláda relevantne spravovať okolo 10 nehnuteľností. Viac si v hlave udržať nevie.“

Treťou možnosťou je osloviť priamo makléra, ktorý by zastupoval vás a na základe zmluvy o spolupráci vám sprostredkuje celý proces kúpy za vopred dohodnutú províziu. V tomto prípade už patria všetky povinnosti ohľadom kúpy do jeho kompetencie.

„Primárne odporúčam zamerať sa na konkrétneho makléra na základe dostupných referencií. Realitný maklér má prinášať pridanú hodnotu a hájiť záujmy klientov, ktorých zastupuje. Je to primárnou náplňou práce makléra. Paradoxne, napriek prebytku maklérov na trhu, spĺňa túto zložku veľmi malé percento a málokto túto službu pre kupujúcich ponúka,“ hovorí Neuschl.
 

3. Obhliadnite si viaceré nehnuteľnosti

Na realitnom trhu sa nachádza množstvo ponúk, no zvyčajne len malá časť z nich vyhovuje kritériám kupujúceho. Pri obhliadkach majte na pamäti, že ideálna nehnuteľnosť, pokiaľ si ju sami nepostavíte, neexistuje.

Keďže každý záujemca má iné predstavy o ideálnom bývaní, prvou radou je, aby ste si spísali, čo je pre vás veľmi dôležité a naopak, v čom viete „poľaviť“. Pri obhliadke nehnuteľnosti sa okrem pôdorysu a vizuálu ponuky pýtajte najmä na technický a právny stav nehnuteľnosti. Tomáš Neuschl radí: „Bez okolkov si vypýtajte dokumenty na podloženie tvrdení, ktoré vám hovoria predávajúci alebo maklér, a to priamo od nich. Právny stav si overíte z čiastočného výpisu listu vlastníctva, ktorý je bežne dostupný na Katasterportali. Preverte si, aké ťarchy sa viažu na byt či dom.“

Ste kupujúci, ktorý využíva službu makléra? Neuschl hovorí, čo by ste mali mať na pamäti: „Maklér je povinný pred obhliadkou a počas nej zistiť všetky potrebné informácie o nehnuteľnosti za vás. Na základe toho sa vy môžete plne venovať vašim predstavám o bývaní. Odporúčam kupujúcim počas obhliadky neotvárať tému predajnej ceny. Patrí to do kompetencie makléra, ktorý po ukončení obhliadky vie na základe zistených informácii pristúpiť k vyjednávaniu ten najlepšej ceny pre svojho klienta.“
 

4. Podpíšte rezervačnú zmluvu

Rezervačná zmluva je väčšinou súčasťou procesu kúpy každej nehnuteľnosti. Ide o obojstrannú výhodu, ktorá chráni predávajúceho ako aj samotného kupujúceho. Realitný maklér vysvetľuje, prečo ide o dôležitý krok predaja: „Rezervačná zmluva by mala obsahovať nielen výšku rezervačného poplatku, ale i lehotu trvania rezervácie. Poplatok tvorí zvyčajne 3 – 5 % kúpnej ceny a je jej súčasťou. Táto zmluva by mala zároveň obsahovať čo najviac náležitých informácií, ktoré sa budú neskôr nachádzať v znení kúpnej zmluvy. Už rezervačnú zmluvu by mali mať možnosť obe strany pripomienkovať.“

Tomáš Neuschl pripomína: „Cena nehnuteľnosti, ktorú určí znalec, nemusí byť rovnaká, akú si určí predávajúci.“ Foto: archív T. N.

Na prezretie rezervačnej zmluvy by ste mali mať jeden až dva dni, no zbytočne tento proces nepredlžujte. „Rezervačná zmluva by mala byť štandardne podpisovaná v priestoroch realitnej kancelárie, prinajlepšom u notára. Žiaľ, často vidíme opak, keď sa tieto zmluvy podpisujú v priestoroch nehnuteľnosti, o ktorú je záujem,“ hovorí Neuschl.

Pokiaľ kupujúci nefinancuje nehnuteľnosť z vlastných zdrojov, počas obdobia rezervácie je potrebné začať v banke vybavovať náležitosti ohľadom financovania nehnuteľnosti.
 

5. Nechajte si vypracovať znalecký posudok

Po zložení rezervačného poplatku by kupujúci (alebo zastupujúci makléri) mali zabezpečiť znalca, ktorý ohodnotí nehnuteľnosť pre potreby banky. Je dôležité si uvedomiť, že banky neposkytujú klientovi finančné prostriedky vo výške kúpnej ceny určenej predávajúcim. Konajú na základe ohodnotenia nehnuteľnosti znaleckým posudkom.

„Poplatok za vyhotovenie znaleckého posudku hradí kupujúci, prípadne ho môže ako benefit ponúkať zastupujúci maklér alebo financujúca banka v spolupráci s vlastným znalcom. Poplatok za túto službu sa pohybuje na úrovni okolo 150 – 350 eur, v závislosti od typu a lokality nehnuteľnosti,“ hovorí Neuschl.

Treba byť pripravený i na to, že v tomto kroku banka žiada od kupujúceho všetky nevyhnutné dokumenty potrebné na poskytnutie hypotekárneho úveru. Následne dochádza k vyhotoveniu úverových a záložných zmlúv.

V prípade, že vás zastupuje maklér, ten po podpise rezervačnej zmluvy a získaní znaleckého posudku požiada notársku kanceláriu o vyhotovenie návrhu kúpnej zmluvy. „Je vhodné mať túto zmluvu pripravenú čím skôr. Nielen preto, že ju banky vyžadujú ako podmienku vyhotovenia úverovej zmluvy, ale zároveň je lepšie mať dostatok času na jej pripomienkovanie,“ objasňuje Neuschl.
 

6. Pripomienkujte kúpnu zmluvu

Pri pripomienkovaní znenia kúpnej zmluvy je dôležité si uvedomiť, že ide o jednu z najdôležitejších častí procesu kúpy nehnuteľnosti. Kúpna zmluva totiž neslúži len na prevod vlastníckeho práva. Jej obsah sa dotýka i zavkladovania vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Ak by kúpna zmluva neobsahovala všetky náležitosti, kataster nemusí k vkladu pristúpiť.

Na prezretie a pripomienkovanie tejto zmluvy si treba rezervovať dostatok času. Aj skúsený maklér vám vie poradiť, ktoré body zmluvy sú pre vás nevýhodné, no ak si nie ste s čímkoľvek istí, neváhajte sa obrátiť na právnika. Zaplatenie poplatku za jeho služby vás môže do budúcna ochrániť.
 

7. Požiadajte o hypotekárny úver

Ďalším krokom je vyhotovenie a vybavenie úverových zmlúv, ktoré kupujúci podpisuje v banke. Tieto zmluvy je vhodnejšie podpísať pred podpisom kúpnej zmluvy. „Číslo úverovej zmluvy sa totiž zapracuje do znenia kúpnej zmluvy,“ hovorí Neuschl a dodáva, že v tomto bode maklér alebo predávajúci čaká na ohlásenie sa kupujúceho, že došlo k podpisu úverových zmlúv.

Ak platíte v hotovosti alebo pri kombinácii platby hotovosť a hypotekárny úver, Neuschl odporúča využiť bezpečný spôsob prevodu, čím môže byť zriadenie vinkulácie v banke, prípadne notárska úschova. Obe tieto služby slúžia na úschovu finančných prostriedkov, ktoré budú prevedené na účet predávajúceho až po splnení všetkých potrebných krokov, ktoré súvisia s prevodom vlastníckeho práva.

Ceny za zriadenia sa pohybujú v závislosti od výšky vkladanej sumy. „Poplatky sú viac-menej rovnaké, výhodou notárskej úschovy však je, že vám na ňu nemôže siahnuť tretia strana, napríklad exekútor,“ dodáva Neuschl.
 

8. Podpíšte kúpnu zmluvu

Podpis kúpnej zmluvy sa realizuje za účasti notára, ktorý overuje iba podpisy predávajúcich a následne zabezpečí zviazanie zmluvy. Účasť kupujúcich pri tomto úkone nie je podmienkou, no odporúča sa.

Dôležité je, aby zmluva obsahovala okrem samotných iniciálov aj všetky podpisy účastníkov zmluvného vzťahu. Ak mali obe strany dostatok času na pripomienkovanie znenia kúpnej zmluvy, proces podpisu je pokojná a chvíľková záležitosť.
 

9. Navštívte kataster

Po podpise kúpnej zmluvy majiteľ nehnuteľnosti podpisuje v banke záložné zmluvy (zmluvy o založení nehnuteľnosti). Potom je potrebné ísť na kataster tieto zmluvy zavkladovať. „Odporúčam zavkladovať najskôr záložné zmluvy, k zavkladovaniu kúpnych zmlúv pristupujem až neskôr. Pramení to zo skúsenosti, že nie vždy prebehne čerpanie úveru – napríklad z dôvodu, že klient musí dodatočne doložiť chýbajúce dokumenty. V prípade úplného zamietnutia financovania a prevodu vlastníckych práv by tak klient zbytočne prišiel o poplatok za kolok vo výške 66 eur,“ vysvetľuje realitný maklér.

Po zavkladovaní záložných zmlúv kataster na liste vlastníctva vyznačí „plombu“, ktorá pri splnení všetkých podmienok čerpania úveru býva podnetom pre banku na uvoľnenie peňazí v prospech predávajúceho.

Samotný prepis vlastníckych práv nastane približne o mesiac neskôr, keď sa následne pristúpi k odovzdaniu nehnuteľnosti. Tomáš Neuschl však dodáva: „Môže nastať aj situácia, keď sa obe strany dohodnú, že odovzdanie nehnuteľnosti nastane ešte pred prevodom vlastníckych práv.“
 

10. Preberte nehnuteľnosť

Samotným nasťahovaním sa proces kúpy nekončí. Sprostredkovateľ predaja musí vytvoriť preberací protokol, kde sa spisujú základné stavy meračov energií. Ten slúži na prepis vlastníka u správcu domu. Ide o úkon, ktorý treba vykonať v lehote dohodnutej v kúpnej zmluve.

Nasleduje povinnosť predávajúceho sa odhlásiť od dodávateľov energií, kupujúci sa, naopak, nahlási. Na základe zmluvy o ukončení spolupráce od dodávateľa elektriny je potrebné doriešiť koncesionárske poplatky RTVS.

Zároveň v prípade kúpy netreba zabudnúť najneskôr do 31. januára nasledujúceho kalendárneho roka podať daňové priznanie k dani z kupovanej nehnuteľnosti (čo sa robí na obecnom alebo mestskom úrade). Až týmto krokom môžeme považovať celkový proces kúpy za ukončený.

Zdroj: https://www.forbes.sk