Daň z predaja nehnuteľnosti. Ako a koľko platiť?

Skutočnosť, či príjem z predaja nehnuteľnosti u daňovníka podlieha zdaneniu a je zdaniteľným príjmom alebo je od dane oslobodený, závisí od posúdenia podmienok pre jeho oslobodenie podľa platných ustanovení zákona o dani z príjmov.

Povinnosť podať daňové priznanie

Ak má daňovník príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane a takýto príjem presiahne za zdaňovacie obdobie roku 2013 polovicu základnej nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka, teda sumu 1 867,97 eura, je povinný podať daňové priznanie k dani  z príjmov FO typ B.

Takýto príjem sa zaraďuje medzi ostatné príjmy (podľa § 8 ods. 1 písm.b) zákona o dani z príjmov), a to príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností.

V daňovom priznaní uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený a k nemu prislúchajúce výdavky (VIII. oddiel daňového priznania,  tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č.1 Príjmy, stĺpec č.2 Výdavky).

Upozornenie: Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú na daňové účely považované za tzv. pasívne príjmy, nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.

Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti

Zákon o dani z príjmov v ustanovení § 9 zákona o dani z príjmov vymedzuje podmienky, ktoré musia byť splnené pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Od dane je oslobodený príjem: 

• z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa  jej  nadobudnutia
• z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením)  v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov)
• z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku   
• príjem z predaja nehnuteľnosti (bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane  súvisiacich pozemkov) nadobudnutej do vlastníctva najneskôr do 31.12.2010 a ak  zároveň v nej mal trvalý pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom
• z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenie osobe podľa osobitných  predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov napr. zákon č. 119/1990 Zb.o súdnej rehabilitácii v z. n. p., zákon č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd v z. n. p. , zákon  č. 319/1991 zb. o zmiernení niektorých majetkových krívd a iných krívd,, zákon č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách v z. n. p., zákon č. 42/1992 Zb. o úprave majetk.vzťahov a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách  v z. n. p. a iné).

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, daňovník takýto príjem v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu daňové priznanie ani nepodáva.

Moment nadobudnutia nehnuteľnosti 

Pre účely posúdenia podmienok oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúce určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho, ktoré sa posudzuje v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.    

• Ak sa  nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná),  podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvonadobúda vlastníctvo vkladom do katastra  nehnuteľností  
• Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa
• Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí vlastníctvo sa nadobúda  dňom právoplatnosti rozhodnutia. 

Uplatnenie výdavkov pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti

Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5 a uplatňujú sa v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná.

Podľa zákona o dani z príjmov je pri príjmoch z prevodu nehnuteľnosti výdavkom napr.:

• pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena
• pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia (napr. cena na základe znaleckého posudku, cena uvedená v rozhodnutí o dedičstve)
• pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie. V prípade, ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania (cena v čase darovania určená napr. znaleckým posudkom, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve). V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t.j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva).
• ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. 3 zákona) 
• finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely,
• výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii.

Podľa zákona o dani z príjmov sa do základu dane (čiastkového základu dane) zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavkypreukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu (príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti) vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada (stratu na daňové účely nie je možné vykázať).

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou

Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods.1 písm.b) zákona o dani z príjmov.

Príklady

Príklad č.1: Daňovník uzavrel v roku 2013 zmluvu o predaji bytu a rekreačnej chaty, ktoré boli využívané len na osobné účely. Byt, ktorý kúpil v roku 2011 za 100 000 eur,  predal za 120 000 eur a chatu, ktorú kúpil v roku 2004 za 60 000 eur (po prepočte na eurá), predal za 70 000 eur. Kúpnu cenu za obidve nehnuteľnosti zaplatil kupujúci predávajúcemu v roku 2013.

Zdaneniu podlieha a za zdaniteľný príjem je považovaný len príjem z predaja bytu, nakoľko príjem z predaja z rekreačnej chaty je od dane oslobodený (k predaju došlo po 5 rokoch odo dňa nadobudnutia). Daňovník zahrnie v daňovom priznaní za rok 2013 do základu dane (čiastkového základu dane) príjem z predaja bytu vo výške 120 000 eur a výdavok vynaložený na jeho kúpu vo výške 100 000 eur.

Príklad č.2: Daňovník v roku 2013 predal byt, ktorý mal v osobnom vlastníctve od roku 2009 a od tohto roku mal v ňom trvalý pobyt až do dňa predaja. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku.

Nakoľko v uvedenom prípade daňovník nadobudol byt do vlastníctva do 31.12.2010 a mal v ňom aj trvalý pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom, môže postupovať podľa prechodného ustanovenia zákona o dani z príjmov a uplatniť oslobodenie príjmu. Príjem z predaja takéhoto bytu je oslobodený od dane, nakoľko daňovník ho nadobudol do vlastníctva do 31.12.2010 a v predanej nehnuteľnosti (byte) mal trvalý pobyt viac ako 2 roky bezprostredne pred predajom. Daňovník z dôvodu dosiahnutia príjmu z predaja takejto nehnuteľnosti nie je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príklad č. 3: V roku 2009 daňovník nadobudol byt kúpou za 60 000 eur a v roku 2010 ho zrekonštruoval (výdavky na rekonštrukciu boli 10 000 eur). Nemal v ňom evidovaný trvalý pobyt a v roku 2013 ho predal za 80 000 eur. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku.

Takýto príjem z predaja bytu nie je od dane oslobodený, nakoľko nie je splnená podmienka oslobodenia (a to 5-ročná lehota vlastníctva alebo trvalý pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom keďže bol nadobudnutý do 31.12.2010). Daňovník uvedie v daňovom priznaní príjem z predaja bytu v sume 80 000 eur. Ako výdavky k príjmom dosiahnutým z predaja bytu si môže predávajúci uplatniť: kúpnu cenu preukázateľne zaplatenú za byt pri jeho nadobudnutí (60 000 eur), preukázateľné výdavky na jeho rekonštrukciu (10 000 eur), prípadne ďalšie preukázateľne zaplatené výdavky súvisiace s predajom bytu.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením

V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo dedením v nepriamom rade (inými osobami).

O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci).  

• príjem z  predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov)
• príjem z  predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade,  napr. po sestre, bratovi, ujovi, by bol oslobodený až po uplynutí piatich rokov od dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona). Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie až zápisom do katastra nehnuteľností (tak ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti).

Príklady

Príklad č. 1:  V marci 2013 daňovník predal pozemok, ktorý zdedil v decembri 2010 po smrti otca (dedenie v priamom rade). Otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol pozemok kúpou v decembri roku 2004. Príjem z predaja pozemku je oslobodený od dane, pretože od nadobudnutia pozemku poručiteľom (otcom) do predaja pozemku daňovníkom uplynulo viac ako päť rokov.

Príklad č. 2: Daňovník predal v apríli 2013 rekreačnú chatu, ktorú nadobudol v roku 2011 dedením po svojej sestre. Sestra nadobudla chatu kúpou v roku 2005. Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade, na účely oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré vymedzuje, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. Pretože k predaju rekreačnej chaty došlo do piatich rokov od jej nadobudnutia, príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním

Na účely uplatnenia výdavku sa pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darom, ktorý nie je oslobodený od dane, uplatní postup (§ 8 ods. 5 písm. b) zákona ):

• ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej by v čase darovania bol príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, pri preukazovaní daňových výdavkov sa bude vychádzať z reprodukčnej obstarávacej ceny,ktorou môže byť cena nehnuteľnosti v čase jej nadobudnutia zistenej napr. podľa osobitného predpisu, ktorým je zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - cena stanovená na základe znaleckého posudku v čase nadobudnutia.
• ak by však v čase darovania nehnuteľnosti darca nespĺňal podmienku oslobodenia, ako výdavok pri príjme z predaja darovanej nehnuteľnosti by sa uplatnila cena, za akú darca nehnuteľnosť obstaral (obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu). 

Príklad: Daňovník fyzická osoba dosiahne v roku 2013 príjem z predaja nehnuteľnosti (napr. pozemku), ktorú nadobudol darovaním v roku 2009. Pretože k predaju pozemku došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko darca v čase darovania nehnuteľnosti spĺňal podmienky oslobodenia (pozemok nadobudol reštitúciou), ako výdavok pri príjme z predaja uvedenej nehnuteľnosti sa uplatní podľa vyššie uvedeného reprodukčná obstarávacia cena (napr. cena zistená na základe znaleckého posudku).

Predaj nehnuteľnosti obstaranej formou hypotekárneho úveru

Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, obstaranú formou hypotekárneho úveru, a to do 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, takýto príjem sa považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti (§ 8 ods.1 písm.b) zákona) a daňová povinnosť sa vysporiada podaním daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby typ B.

Pri príjmoch dosiahnutých z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola obstarávaná formou hypotekárneho úveru, je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na jej obstaranie (§ 8 ods. 5 písm. f) zákona o dani z príjmov). Medzi tieto výdavky je možné zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní resp. hypotekárne úvery, ktoré sú poskytované výlučne za účelom kúpy nehnuteľností.

Za uznané daňové výdavky súvisiace s obstaraním majetku (predávanej nehnuteľnosti) možno považovať aj ďalšie preukázateľne vynaložené výdavky, a to napr. poplatky za zrušenie úverovej zmluvy alebo poplatky za predčasné splatenie úveru, vedenie úverového účtu , zriadenie záložného práva a pod.

Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku 

Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku v momente predaja      

Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorá je využívaná na podnikanie a v momente predaja je zaradená do obchodného majetku, príjem dosiahnutý z predaja takejto nehnuteľnosti zdaneniu podlieha a zaradí sa medzi jednotlivé druhy príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti v závislosti od toho, na ktorú z uvedených činností je nehnuteľnosť využívaná. Daňovník môže do daňových výdavkov uplatniť zostatkovú cenu nehnuteľnosti v plnej výške, bez ohľadu na výšku príjmov dosiahnutých z predaja nehnuteľnosti. V takomto prípade sa prihliadne aj na prípadnú stratu z predaja nehnuteľnosti.

Ak daňovník nehnuteľnosť, ktorú má zahrnutú do obchodného majetku, využíva na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť len sčasti, príjmy z jej predaja , ktoré nie sú oslobodené od dane sa zahrnú do základu dane v takom pomere, v akom daňovník tento majetok využíva na uvedenú činnosť. 

Predaj nehnuteľnosti, ktorá bola  preradená z obchodného majetku do osobného užívania

Ak však nehnuteľnosť bola preradená z obchodného majetku do osobného užívania (v momente predaja nie je teda zaradená do obchodného majetku) a k predaju došlo do piatich rokov od jej vyradenia, príjem nie je oslobodený od dane. Takto dosiahnutý príjem sa zaradí medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods.1 písm.b) zákona a výdavky je možné uplatniť najviac do výšky prijatých príjmov.

Príklad: Daňovník nadobudol byt do osobného vlastníctva v roku 2005 za 50 000 eur (po prepočte na eurá). Od roku 2008 byt začal prenajímať a zahrnul ho do obchodného majetku. K 31.12.2011 byt z obchodného majetku vyradil a v marci 2013 byt predal za 60 000 eur.

Pretože ide o predaj bytu, ktorý bol zahrnutý do obchodného majetku, na účely oslobodenia príjmu z predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od vyradenia bytu z obchodného majetku do jeho predaja. K predaju bytu došlo do piatich rokov od vyradenia bytu z obchodného majetku, preto príjem z jeho predaja predstavuje zdaniteľný príjem. Daňovník uvedie v daňovom priznaní príjem z predaja bytu v sume 60 000 eur, ku ktorému uplatní ako výdavok zostatkovú cenu (§ 25 ods.3 zákona).

Predaj nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom  spoluvlastníctve manželov

Príjmy z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak (v zákone nie je ustanovená forma takejto dohody). V tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na ich dosiahnutie.

Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov zahrnutej do obchodného  majetku,  ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti obaja manželia, sa príjem z  predaja  rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti. V rovnakom pomere sa delia aj daňové výdavky. 

Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov obaja manželia, môže zahrnúť do obchodného majetku len jeden z manželov.

Príklady

Príklad č. 1: V roku 2013 manželia predali byt, v ktorom nemali trvalý pobyt a ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2010 kúpou za 40 000 eur. Byt predali za 60 000 eur, pričom kúpna cena im bola zaplatená v roku 2013. Manželia sa dohodli, že celý príjem z predaja bytu zahrnie do základu dane manželka. To znamená, že v daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie roka 2013 zahrnie manželka do základu dane (čiastkového základu dane) príjmy z predaja bytu vo výške 60 000 eur (celkový dosiahnutý príjem) a uplatní si výdavky v sume 40 000 eur (celú kúpnu cenu, ktorú manželia za byt preukázateľne zaplatili).

Príklad č. 2: V máji 2013 manželia predali byt, v ktorom nemali trvalý pobyt a ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva  v  januári  2009  kúpou za 50 000 eur.  Príjem z predaja bytu v sume 80 000 eur im kupujúci zaplatil v roku 2013. Pretože si manželia nedohodli iný pomer zahrnovania príjmov z predaja predmetného bytu do základu dane, zahrnú dosiahnuté príjmy do základu dane (čiastkového základu dane) v rovnakom pomere. To znamená, že v daňovom priznaní za rok 2013  zahrnie každý z nich do základu dane (čiastkového základu dane) príjem v sume 40 000 eur (polovica z dosiahnutého príjmu) a k uvedenému príjmu si uplatní  výdavky  v sume 25 000 eur (1/2 z kúpnej ceny, ktorú manželia za byt preukázateľne zaplatili).

Príklad č. 3: Manželia vykonávajúci podnikateľskú činnosť na základe živnosti vlastnia od roku 2003 nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, ktorú využívajú na vykonávanie živnosti, a to v rovnakom pomere.  V marci 2006 manžel zaradil predmetnú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku. V apríli 2013 manželia nehnuteľnosť predali za 100 000 eur. Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej do obchodného majetku, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane. Manželia vyžívajú nehnuteľnosť na podnikateľskú činnosť v rovnakom pomere, to znamená, že každý z nich  zahrnie  do základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov zo živnosti sumu  zodpovedajúcu 1/2 kúpnej ceny (50 000 eur). 

Predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve

 Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých daňovníkov, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z jej predaja a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú do základu dane jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom  ustanovený alebo spoluvlastníkmi dohodnutý iný podiel (§ 137 až 142 Občianskeho zákonníka).

Príklad:

Dvaja daňovníci zdedili v roku 2010 po otcovi trojizbový byt, každý z nich rovným dielom. V čase nadobudnutia bytu do ich vlastníctva predstavovala cena bytu podľa znaleckého posudku 14 000 eur.  Otec (poručiteľ) vlastnil byt od roku 2009. Jeden daňovník mal v uvedenom byte trvalý pobyt nepretržite od roku 2007. V roku 2013 daňovníci byt predali za 350 000 eur. Vzhľadom na to, že jeden zo spoluvlastníkov mal v byte trvalý pobyt počas viac ako dvoch rokov bezprostredne pred predajom (nadobudol ho do vlastníctva do 31.12.2010), príjem z predaja bytu zodpovedajúci jeho spoluvlastníckemu podielu (polovica z 350 000 eur) je oslobodený od dane.V prípade druhého spoluvlastníka nie sú splnené podmienky na oslobodenie príjmu od dane, nakoľko v byte nemal trvalý pobyt a  k predaju došlo do piatich rokov od nadobudnutia bytu poručiteľom (doba vlastníctva v úhrne, teda doba vlastníctva dediča + doba vlastníctva poručiteľa, nakoľko ide o dedenie v priamom rade). Pretože ide o príjem z predaja bytu, ktorý bol  v podielovom spoluvlastníctve, daňovník do základu dane (čiastkového základu dane) zahrnie príjmy a výdavky vo výške zodpovedajúcej jeho spoluvlastníckemu podielu, t.j. príjmy vo výške 175 000 eur (polovica zo sumy 350 000 eur) a výdavky vo výške 7 000 eur (polovica zo sumy 14 000 eur).  

Predaj rozostavanej stavby

Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t.j. nie je stanovená jednotlivo, nakoľko podľa § 120 Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku. Ak sa teda predáva pozemok, na ktorom je umiestnená stavba, preto je potrebné posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmov podľa zákona o dani z príjmov samostatne za pozemok a samostatne za stavbu (uvedené platí aj vtedy, ak ide o predaj pozemku, na ktorom je umiestnená rozostavaná stavba).

Predaj rozostavanej stavby evidovanej v katastri nehnuteľností   

V prípade rozostavanej stavby na účely zákona o dani z príjmov pri posudzovaní príjmov dosiahnutých z jej predaja, je potrebné vychádzať zo skutočnosti, či rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností. Ak rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je zápis do katastra nehnuteľností. Príjem z predaja takejto rozostavanej stavby (ak nie splnená podmienka oslobodenia) sa zaraďuje medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Ak sa predáva rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia – zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, potom príjem z jej predaja je oslobodený od dane. Ak však k jej predaju dôjde do piatich rokov od jej nadobudnutia, potom sa príjem z predaja považuje za zdaniteľný príjem.

Predaj rozostavanej stavby, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností

Ak sa predáva rozostavaná stavba, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, potom príjem z jej predaja nie je možnéna účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností (nie je možné ani uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti). V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka (nejde ani o predaj hnuteľných vecí) a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy, ktorý sa v daňovom priznaní uvádza v riadku iné príjmy. Za výdavok sa v danom prípade v súlade s ustanoveniami zákona o dani z príjmov   považujú výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie predmetného príjmu (napr. výdavky na nákup materiálu a pod.).

Zdaňovanie príjmov dosiahnutých zámenou nehnuteľností

Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažné plnenie získané zámenou.

Základný právny rámec zámeny  veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorú je upravená platnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Zámennou zmluvou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi určitú vec do vlastníctva a ten sa zaväzuje výmenou odovzdať mu do vlastníctva inú vec. Na zámennú zmluvu platia primerane ustanovenia o kúpnej zmluve (upravenej v Občianskom  zákonníku), a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.

Ak dochádza napr. k zámene bytov (ak nejde o byty zahrnuté do obchodného majetku), pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, pri zámene bytu za byt dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem (a to peňažný aj nepeňažný príjem) získaný zámenou sa považuje za  ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky  preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, pričom výdavky, ktoré je možné pri príjmoch získaných zámenou bytu za byt uplatniť, sú vymedzené § 8 ods. 5 zákona (t. j. uplatňujú sa rovnaké výdavky, ako pri príjmoch z predaja bytu) .   

Príklad:

Daňovník A vlastní jednoizbový, ktorý nadobudol kúpou za kúpnu cenu vo výške 50 000 eur. Daňovník B vlastní trojizbový byt nadobudnutý kúpou za 100 000 eur. Tieto byty neboli zahrnuté v obchodnom majetku. Obidvaja sa na základe zámennej zmluvy dohodli, že si predmetné byty vymenia. Daňovník A sa v zámennej zmluve zaviazal odovzdať daňovníkovi B do vlastníctva jednoizbový byt a daňovník B sa zaviazal odovzdať do vlastníctva daňovníkovi A trojizbový byt. Vzhľadom na to, že daňovník A za jednoizbový byt získa trojizbový byt, v predmetnej zmluve sa okrem toho dohodli, že daňovník A je povinný doplatiť daňovníkovi B v hotovosti 80 000 eur. V zámennej zmluve je uvedená cena vymieňaných bytov, ktorá bola určená na základe znaleckého posudku tak, že cena jednoizbového bytu je 70 000 eur a cena trojizbového bytu predstavuje 110 000 eur. Nakoľko predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažný príjem získaný zámenou, v dôsledku zámeny získa teda daňovník A nepeňažný príjem 110 000 eur, čo je hodnota trojizbového bytu, ktorý získal zámenou. Daňovník B získal nepeňažný príjem 70 000 eur, čo je hodnota jednoizbového bytu, ktorý získal zámenou a okrem tohto nepeňažného príjmu získal aj peňažný príjem 80 000 eur, čo je doplatok, ktorý na základe zámennej zmluvy zaplatil daňovník A, t.j. v úhrne dosiahol príjem v sume 150 000 eur.

Príjem (peňažný aj nepeňažný), ktorý daňovníci dosiahli na základe zámennej zmluvy, sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko obidvaja nadobudli byty, ktoré dali na zámenu kúpou, bude u obidvoch výdavkom kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dali na zámenu. Daňovník A si môže príjem získaný zámenou v sume 110 000 eur znížiť o výdavok v sume 50 000 eur (kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dal na zámenu). Daňovník B si môže dosiahnutý príjem 150 000 eur (70 000 + 80 000) znížiť o výdavok v sume 100 000 eur (kúpna cena bytu preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dal na zámenu

Povinnosť registrácie

Ak daňovník fyzická osoba dosiahne len príjem z predaja nehnuteľnosti t.j. ostatný príjem, podľa zákona o dani z príjmov mu nevyplýva povinnosť registrácie na miestne príslušnom daňovom úrade.

viac info na: https://www.financnasprava.sk/sk/obcania/zivotn